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绿树白花的篱前

刘涛的世经随笔:国际金融市场、能源价格。siisliutao@sohu.com。

 
 
 

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压弯高房价的最后一根稻草会是房产税吗?  

2010-05-26 00:34:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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压弯高房价的最后一根稻草会是房产税吗?

 

■ 刘涛



围绕上海、重庆等城市即将推出房产税(或房产保有税、特别房产消费税)传闻的真实性之辩,已成为时下国人关注的焦点;不仅如此,最近一段时间以来,中国股市也随之翻江倒海。房产税到底何方神圣,它真有这么大的能量吗?

在笔者看来,房产税对于中国房价降温的作用或许有,但也只在一时;从长期看,若要实现房价的理性回归和长期健康发展,还得从扩大供给、财政分权改革、银行风险控制等方面多管齐下。

房改以来,特别是2003年开始,中国房价上涨之快,已近乎疯狂,扼杀了无数人的购房梦。在京沪穗等一线城市,不管每平米是涨到2万还是降到1万8,对很多人来说仅仅是数字变化而已,距离买得起房依然遥不可及。所幸,今年两会结束后,中央政府打出了一连串政策重拳,先有 “新国四条”,后有“新国十条”,而一些地方也在中央的督促下陆续推出“楼市新政”。但目前,房地产市场上多空双方仍处于僵持阶段。不少人期待,此时哪怕再多放上一根稻草,开发商和炒房者很可能就再也也扛不住了,不降也得降。而房产税就是他们心目中那根稻草。

然而且慢!不妨问一句,就算房价暂时降了又如何呢? 基于对中国房地产市场的多年观察,笔者大致可勾勒出如下图景:房价小幅跌到某个点位后,开发商和炒房者逐渐消化了最初的恐慌情绪,重新祭出捂盘惜售等招数;而抄底者也开始涌入,市场回暖,房价再次反弹。

此外,“房产税”很大程度上只是媒体传闻和公众想象,其真实面目如何,是雷霆万钧之势,还是雷声大、雨点小,在看到正式文件之前,任何乐观评价都缺乏依据。单从制度层面拷问,房产税作为政策工具之一,也无力决定中国房价长期走势。

首先,不解决土地供给问题,要想根治中国房价的“高烧”恐怕不那么容易。举个例子,目前二手房转卖过程中,营业税加上契税、中介税,新增交易成本高达11%,但其中很大一部分最终转嫁到了购房者身上。如果连这都未能够阻挡房价的增长,希望通过1%左右的房产税来调控高房价并不现实。

我们必须注意到如下事实:中国每年城镇土地出让规模极其有限,而农村土地流通又有诸多政策限制,导致拍到土地的少数开发商事实上可以肆无忌惮地合谋操纵房价。而允许农村小产权房和市民自建房的存在,便可打破这种垄断。

其次,在物业税出台之前,让房产税暂代其职没有问题,但绝不能让物业税被房产税永远“挤出”。在地方政府出台房产税的同时,发改委、国土部、住建部等职能部委,乃至全国人大也应当尽快拿出物业税的草案和路线图,如此才能让市场各方形成理性预期。

最后,在财政分权改革和干部人事制度推进之前,一些地方政府靠卖地吃饭、“官员出数字,数字出官员”的现象显然也不可能自发得到纠正,这又怎么让人相信房价会真的降下来呢?即便是地方政府迫于形势,推出了房产税,也完全可以在起征点和课税对象(比如对第三套房之外的房才开征房产税)大做文章。

与之类似,在国有商业银行与房地产开发商之间错综复杂的利益关系没被公开披露和厘清之前,开发商背靠强大的资金支持,完全有继续“挺”下去的资本。而这又要求对国有金融机构进行全面现代企业制度改革,特别是要引入独立第三方进行经营风险评估和信誉评级。

要强调的是,在物业税酝酿成熟之前,笔者并不反对暂行开征房产税,只是不赞同过分拔高其作用。对房产税寄予期待过高,一旦无法达到预期效果,一方面“房价只涨不跌”的神话无疑会得到进一步强化;另一方面,公众的挫败感和失望情绪也会加剧。此时政府再要谈平抑房价,恐怕再也无人肯信了。

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