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绿树白花的篱前

刘涛的世经随笔:国际金融市场、能源价格。siisliutao@sohu.com。

 
 
 

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面对高房价:信政府还是信开发商?  

2010-03-14 18:16:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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面对高房价:信政府还是信开发商?

 

■ 刘涛

 


温家宝总理日前在谈到网友关心的房价问题时,表示有决心在本届政府任内让房地产稳定健康发展,让房价保持在一个合理价位。但随后不久,另一些政府官员却在两会上接连抛出“未来20年房价上涨的压力仍然很大”、“调控房价几乎毫无手段”等悲观言论。与此同时,一些开发商更是公开放话,“不要指望房价降下来”。

面对上述南辕北辙的表态,老百姓到底是应该相信政府的承诺呢,还是听从开发商“该出手时就出手”的劝告?从情感上,多数人当然愿意相信政府,因为房价“合理”了,就意味着更多人有机会圆自己的住房梦;但从现实和理性的角度来看——尽管我们内心并不愿意承认,开发商的话往往更具可信度。

首先,过去的经验多次证明了开发商的“先见之明”。房改12年以来,中国房地产市场在某种程度上称得上是一个不折不扣的“单边市”,即它只有上涨的可能,而几乎从来不降。即便是在2009年这样席卷全球的经济危机寒流中,中国房地产市场依然屹立不倒,全国房价平均涨幅高达24%,北京市商品房价格更是暴涨了52%!这显然与周边国家和地区房价的走势形成了极大反差。今后两三年是中国经济实现复苏和繁荣的阶段,此时房价若反而要跌,殊非易事,除非政府决心极大,宁愿牺牲部分经济增长。

其次,政府和开发商政策判断的清晰度存在差异。对于开发商而言,他们的政策判断很简单,就是一句话:“房价不会降”。而政府的目标则是“让房价保持在一个合理价位”,但所谓“合理价位”到底是什么呢?对此,不同人有不同理解,或者说要视不同语境来解读:它也许是房价稳中有降,也许是房价保持不变,甚至可能是房价仍在增长,只不过速度略微放慢而已。套句经济学术语,这就叫缺乏“可核实性”(Verifiability),即公众事后无法从所观察到的现象中推断出政府是否兑现了当初的承诺,从而导致不信任感上升。

再次,政府和开发商在“言”与“行”的一致性上也存在鲜明反差。近年来,开发商不仅与某些经济学家在公开场合一唱一和,鼓吹房价必然上涨、诱导买房对冲通胀风险等观点,并明目张胆地通过囤积土地、捂盘惜售等实际做法来炒高房价。反观政府,则存在多个不一致性:中央政府各部门之间有不同调门、地方政府对中央“上有政策、下有对策”的阳奉阴违,以及各级政府对房地产市场监管措施时松时紧的执行状况等。这些都使得公众在政府发出的混乱信号面前无所适从。

最后,众所周知,在开发商和公众之间,政府并不能很好地充当一个监管者和客观第三方;相反,由于利益与开发商捆绑在一起,它存在推高房价的显著动机。就整个中国宏观经济来看,房地产仍是支柱产业之一,它直接影响50多个部门近 2000种上游产业;就地方经济来看,它关系到中国2000多个县市的财政和税收,涉及各级地方官员的政绩和升迁,影响众多国有银行的收益,甚至还与一些公务员的名义或灰色收入直接挂钩。

当前,房价如此之高,已成为社会矛盾焦点所在,甚至可以说是一大公害。要让更多人买得起房子,光靠谴责开发商、指望其良心发现无异于缘木求鱼——在一个并非完全竞争的市场里,开发商自然会有垄断定价的本能。

这就要求政府必须担负起监管和协调的责任来。而要让老百姓相信政府的承诺,喊一千次口号,不如通过房价可上可下的调整来实实在在验证一回。这首先要求政府的政策目标必须是清晰、明确且连续一致的。

更重要的是,政策制定者必须意识到:只要GDP增长目标仍压倒一切、“官员出数字、数字出官员”的现状不改变,那么,房价单边上涨的“诅咒”便难以打破。

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