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绿树白花的篱前

刘涛的世经随笔:国际金融市场、能源价格。siisliutao@sohu.com。

 
 
 

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地方政府越权刺激楼市三问  

2009-01-12 16:02:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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地方政府越权刺激楼市三问

■ 刘涛

 

日前,住房和城乡建设部部长姜伟新强调,在加大保障性住房建设力度的同时,进一步鼓励普通商品住房消费,搞活住房二级市场和租赁市场,支持房地产开发企业积极应对市场变化,以合理价格促进销售。特别是,今年地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策。

至此,去年下半年以来各地政府如火如荼的救市风潮首次遭遇到了政策红牌。面对楼市寒冬,各地方政府在过去几个月出台了刺激措施,包括对购房者给予财政补贴、降低二手房交易税、减免契税等。其中不少做法既不合理也不合法。例如,对购房者给予财政补贴,是用广大纳税人的钱补贴少数人,是为不合理;同时也未经当地人大机关审议通过,是为不合法。而契税等虽属地方税种,其适用税率一般在3-5%,应由省级政府在规定幅度内按当地实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。因此,一些市县政府擅自决定减免契税的确属于明显越权和违法行为,本着“依法治国”的精神,必须及时予以纠正。

然而,若相关部门和舆论的批评和反思仅止于此,在笔者看来,显然还远远不够。对此,我们需要进一步追问:

首先,地方政府为什么热衷于刺激楼市?答案很简单,利益使然。统计表明,在各地房地产价格构成中,土地成本平均占25%-30%,建筑成本占25%-30%,政府收取的各种费用占15%-20%,税负占15%,开发商利润在10%-18%。也就是说,每年来自房地产行业的各种收费加上税收,已成为地方政府财政收入的重要来源。因此,某种意义上,正如开发商所言,地方政府救市,其实是在救他们自己。通过对房地产收益分配,地方政府和开发商形成了所谓的“命运共同体”。此外,房地产也往往是许多城市的支柱型产业,在当前对官员考核和任免主要基于GDP政绩的制度环境下,地方政府为救楼市自然是不遗余力。

若这些背后的利益激励机制不消除——通过进一步的财政分权改革和人事制度改革来实现,是无法从根本上杜绝地方政府以其他方式继续托市的。据报道,目前一些地方政府对敢于大规模降价的开发商进行处罚,或以不断暗示开发商无须降价。

其次,越权刺激楼市的责任仅仅在地方政府吗?从建设部的批评来看,这似乎完全是地方政府无法无天所致。然而有趣的是,去年10月份建设部和国家发改委官员对于部分地方愈演愈烈的救市行为却基本持默许态度,甚至表示对地方政府的政策救市应给予一定自由度,理由是“相信每个城市政府会作出明智的选择。”从而为更多地方政府出台更为不负责任的救市政策大开方便之门。笔者不相信这些主管部门不能够“明智地”预见到地方政府可能做出此类越权和违法行为。

最后,回到降税行为本身上来,我们还应当问一问:从促进中国房地产市场的长远发展来看,减免税收的做法到底对不对?调查显示,目前我国住房价格居高不下,从供给的角度看,一个重要原因是住房开发过程中政府收取的税费环节过多,造成房地产开发成本过高。除土地出让金和双重配套费外,往往还包括绿化费、墙改费、质量监督费、政府价格调整基金、安全施工措施费、房屋面积界定费、房价审查服务费等等多达50余项。此外,政府还向房地产开发企业开征营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等10余项税负。显然,这些政府税费若不减,光靠开发商忍痛出让一小部分利润,其作用较为有限,且既不能让开发商乐意,又不能让民众满意。

当然,对于降低税费,第一,这不能仅仅作为应对危机的临时行为,否则有为开发商推销的嫌疑;第二,如果地方政府这样做是越权,那么中央有关部委就应当及时出台政策指导意见,推动省级政府统一部署进行,变不合法为合法。随着房价逐步回归理性空间,回到大众实际可以承受的范围,相信中国房地产的春天也就离此不远了。


广州日报,2009年1月13日
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